Page 195 - 제일감정평가법인 50년사

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미래 100년을 위한 Risk management 살펴보기 테마사 | ‘제일’이 ‘제일’했다

오세리 감정평가사

2023년은 개인으로는 감정평가사 시험에 합격한 지 10년, 우리 법인으로 창립 50주년을 맞는 뜻깊은 해이다.

영광스럽게도 기고문을 작성할 기회를 얻었지만, 감정평가업계에서의 경험이 부족하여, 후배들을 위한 조언
과 법인의 미래를 위한 방향 제시 등을 글로 남기는 것은 시기상조라는 생각에 평소 감정평가를 하면서 궁금했
던 사항을 조사하고 이를 공유하고자 한다.
제일감정평가법인이 50주년을 맞이하는 동안 부동산금융시장은 상승기와 보합기 그리고 하락기를 거쳐 왔

다. 그런데 내가 근무한 최근 10년은 상승기만 있었기에, 근래에 연착륙 없는 금리의 자이언트 스텝과 부동산
금융의 호황 후 스펀지 기간 없이 갑작스럽게 침체기에 접어든 상황에 당혹스럽다. 시장이 좋은 시기에는 단순
히 다른 금융기관은 어떻게 심사를 진행하는지 궁금했는데, 부동산 금융 침체기에 접어들면서 감정평가의 전

방과 후방에 있는 파트너사들의 리스크 관리체계와 준비가 어떻게 이뤄지는지 관련 회사와 인터뷰를 통해서
정리했다.

증권사 심사 체계
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우선 증권사의 심사체계를 살펴보면, 시스템적으로는 대부분 CEO(Chief Executive Officer)와 CRO(Chief
Risk Officer)를 분리시켜 리스크에 대한 책임 소재를 분명히 하고 있다. 회사의 이익을 극대화하고자 하는

CEO와 리스크를 최소화하려는 CRO가 상호 분리되어 있고, 리스크에 대한 책임소재가 분명하니, 부서 분리만
으로도 시스템으로 위험이 관리되는 효과가 있다.

실무단계에서는, 심사 전 업무를 수주하는 본부에서는 업무를 수주한 RM(Relationship Manager)과 팀장, 부

서장, 본부장, 임원 등 자체 보고라인에서 진행의 가부를 결정하며, 이때 Risk를 Hedging하는 방안을 모색하
여 심사에 문제가 발생하지 않도록 심의를 올린다. 일부 대형증권사 심사본부는 심사를 특정 요일까지 등록된
건에 한하여 심의를 진행하기 때문에 그 전 단계에서 지연이 되면 한주 미뤄지는 등 일정에 차질이 생긴다. 그

래서 감정평가서를 특정일까지 요청하는 경우가 많다. 반면에 중소규모의 금융사 리스크본부의 경우 기간 특
정 없이 상시로 운용이 되는 경우가 많고, 증권사에 따라 수주에서 자금 집행까지 2주 만에도 가능하다.

심의단계에서는 실무단계에서 1차로 RM과 임원회의를 통해 필터링한 물건을 대상으로 크게 두 가지를 중점
적으로 검토하는데, 첫 번째로 대출금의 회수가능성이며, 두 번째는 수익성 분석이다. 대출금의 회수가능성 검
토를 위해서는 준공리스크와 사업성 검토가 진행된다. 준공 리스크 검토 시에는 대부분 개발사업에서의 시행

사는 MDM처럼 신용 제공이 가능한 업체를 제외하고는 신용이 없다고 봐서, 시공사의 크레딧을 검토한다. 주 Theme 2 | 제일이 걸어온 길
요 검토내용은 시공사가 예정된 기한 내에 책임준공을 할 수 있는지가 심사의 관건이다. 이때 신용도가 양호한
1군 시공사의 경우 단독 책임준공사로 크레딧을 인정해주지만, 2군 시공사는 신탁사가 추가적인 책임준공확