Page 190 - 제일감정평가법인 50년사

「도시 및 주거환경정비법」상 재개발·재건축 사업에서는 무상양도귀속을 위한 ‘용도폐지되는 정비기반시설’의
감정평가와 유상매입을 위한 일반재산의 감정평가가 있다. 해당 감정평가에 대해 「도시 및 주거환경정비법」

상 국·공유재산 평가의 용도지역에 대한 구체적인 규정이 없어 원칙적으로 현재 용도지역을 기준으로 한다는
견해, 정비구역 내 자산가액은 종전 자산가액을 기준으로 형성되어 종전 자산 평가와 동일한 종전 용도지역을
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기준으로 한다는 견해가 현재 대립하고 있다. 그러나 국·공유지의 소유자는 조합원의 지위를 가지는 것이 아
니고, 별도의 규정이 없는 한 국·공유지 평가는 현재 용도지역을 기준으로 하는 전자의 견해가 타당해 보이며

우리 법인에서의 다수설로 자리잡고 있다. 후자의 견해에 따르면 공익사업에 편입된 국·공유지를 사업시행자
에게 매각하는 경우 보상평가를 준용한다는 근거를 제시할 수 있으나 현재에는 국공유지 처분에 대한 감사원

의 감사 결과 이후 보상평가로 종전 용도지역을 기준으로 매각하는 사례를 찾아보기 어렵다는 점에서 현재 용
도지역 기준 평가가 타당해 보인다.
보상평가방식으로 진행되는 경우에는 해당 공익사업에 따른 제한은 제한받지 않는 상태로 평가한다. 개별적
계획제한은 다른 공익사업을 목적으로 하는 경우에도 제한받지 않는 상태를 기준한다. 그러나 이 경우에는 감

정평가 의뢰 공문으로 의뢰인이 ‘공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 보상평가임을 명
시하여 받아야 한다. 공익사업의 사업시행자가 아닌 국가 및 지자체가 의뢰하는 경우에서 국·공유재산을 보상
평가의 방법을 적용하도록 요청하는 예는 찾아보기 어렵다.

세 번째 쟁점은 기여도를 반영하는 감정평가이다.
기여도에 대한 정의는 관련 법규상에 존재하지 않는 불확정 개념이다. 기여도는 국·공유재산의 처분시 매수인

(점유자)이 누리게 되는 가치보다 낮은 가격으로 매각된다는 사회적 지적에 따라 발생한 개념으로 실무상 필
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요와 사회적 요구에 따라 발생한 개념이다.
국·공유지의 인접 토지 소유자가 장기간 국·공유지를 점유하여 점유연고권이 인정되면 그 점유자에게 국·공유

지를 매각하게 된다. 이때, 점유자(매수인)는 국·공유지를 본인 소유 토지와 합필하거나 일단지로 활용하여 토
지의 효용을 누리게 되며 그 합병에 따른 증분가치를 추가적으로 향유하게 될 것이다. 따라서 이러한 점유 국·
공유지의 처분 감정평가에서는 매각 대상 토지의 단독 효용만을 기준으로 하는 것이 아니라 합필 또는 일단지
로 활용에 따른 기여도를 고려(즉, 증분가치 반영)하여 감정평가할 필요성이 발생한다. 해당 점유 국·공유지는

거래의 상대방을 인접 토지 소유자인 점유자를 매수의 상대방으로 특정하여 이루어지는 거래로서 ‘한정가치’
의 개념으로 감정평가가 이루어지게 되는 것이다.
국·공유지 처분시 기여도를 반영하여 감정평가하는 예를 들면 점유연고권에 따른 토지 매각, 정비구역 내 일

반 국·공유지 처분, 일단의 사업부지 내 국·공유지 처분 등이 있다. 감정평가에서 기여도를 반영하는 구체적인
방법은 여러 가지가 있을 수 있다. 해당 모든 필지를 일단지로 감정평가하는 방법, 일단지를 기준으로 증·감액
하여 감정평가하는 방법, 합병 후 토지가치와 합병 전 토지가치의 차이인 증분가치를 구체적으로 배분하여 산

정하는 방법 등이 있을 수 있다.

네 번째 쟁점은 처분재산의 예정가격 결정 시 개량비(조성비)의 처리 문제이다.

일단의 사업구역 내의 국·공유지를 매매예약 하고 부지조성에 착공하여 현재 시점은 조성공사가 완료된 상태
에서 처분 감정평가가 진행되는 경우가 있다. 예를 들어, 골프장 조성이 완료되어 현재 운영 중인 골프장 부지
내 국·공유지 매각평가 시 골프장 부지의 가격으로 감정평가할지 또는 편입 당시의 이용상황을 기준으로 감정
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