Page 189 - 제일감정평가법인 50년사

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국・공유재산 감정평가의 이론과 실제 ver.2023 테마사 | ‘제일’이 ‘제일’했다

김사왕 감정평가사

국·공유재산의 감정평가는 「국유재산법」, 「공유재산물품관리법」 상 처분을 위한 감정평가이다. 국·공유재산

의 처분을 위한 감정평가는 국가 및 지자체의 재산을 대상으로 한다는 측면에서 항상 감사의 대상이며 관련 개
발사업 및 관계인의 이해관계가 얽혀 있어 상당한 주의를 기울일 필요가 있다. 국가·지자체 및 공공기관이 부
동산을 매입하기 위하여 감정평가하는 것은 아래에서 이야기하게 될 국·공유재산 처분평가에 해당하지 않는
다는 것을 우선 밝혀 둔다.

국·공유재산 감정평가에서 첫 번째 쟁점은 「국유재산법」, 「공유재산물품관리법」 상 ‘시가’의 개념이다.
감정평가액을 ‘시가’로 결정하도록 규정한 법률은 「국유재산법」, 「공유재산물품관리법」 외에 「상속 및 증여세

법」, 「법인세법」이 있다.
「세법」상 ‘시가’에 대한 의미에 대해서는 「감정평가에 관한 규칙」상의 ‘시장가치’와 유사성이 높다고 사료된다.
「국유재산법」, 「공유재산물품관리법」에서도 처분 등의 대상이 되는 재산을 일반경쟁 입찰방식의 매각으로 진

행되는 경우 ‘시가’를 ‘감칙’상의 ‘시장가치’와 동일한 개념으로 볼 수 있다. 그러나 매각방식이 사업시행자가 점
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유하거나 점유연고권에 의해 지명경쟁 또는 수의계약 방식으로 진행되는 경우 관련 토지와의 연계성(일단지
기준) 및 기여도 등을 고려하여 감정평가하고, 거래의 당사자가 한정된 시장을 전제하여 감정평가가 이루어지

고 있어 ‘시가’의 의미를 ‘한정가치’까지 포함하는 광의의 개념으로 해석하는 것이 타당하다.
또한, 보상평가에 의한 가치를 ‘법정가치’로 본다면 예정가격을 예외적으로 보상평가 방식으로 감정평가하는
경우가 있어 이러한 법정가치까지 포함한다고 해석할 수 있다. 그러나 실무적으로 실질적인 ‘한정가치’로 감
정평가하는 때에도 감정평가서에는 ‘시장가치’를 기재하고 있다. 감정평가서 사용자의 혼동을 방지하기

위함으로 보이지만, 관련 ‘감칙’ 등 규정의 개정으로 기준가치가 기재되는 형식과 실질이 다른 문제점을 해
결해야 할 것이다.

두 번째로 공법상 제한의 반영문제이다.
일반시가 평가방식으로 진행되는 경우 기준시점 당시의 모든 공법상 제한을 반영하여 감정평가한다. 국·공유
재산 처분 목적의 감정평가에서도 용도지역·구역·지구 등의 일반적 계획제한은 현 상태로 감정평가한다. 그러

나 도시·군계획시설 결정 등의 구체적 사업의 시행이 필요한 개별적 계획제한이 있는 경우 국·공유재산은 해
당 지정 목적 외의 목적으로 매각이 제한된다. 이러한 개별적 계획제한을 받는 국·공유재산이 처분의 대상이
되기 위해서는 기존 개별적 계획제한(도시·군계획시설)결정 등의 폐지가 선행되거나 전제 되야 한다.

따라서 도시·군계획시설 등으로 결정(저촉)된 국·공유재산의 감정평가 시 해당 저촉 부분이 감정평가 대상에 Theme 2 | 제일이 걸어온 길
서 제외되는지 여부, 도시·군계획시설 변경(폐지) 또는 용도폐지가 전제되는지를 확인해 감정평가 시 해당 도
시·군계획시설(저촉)에 따른 감가 등이 반영되지 않도록 하여야 한다.