Page 177 - 제일감정평가법인 50년사

임을 알 수 있다. 따라서 종전자산가액의 증감에 따라 비례율에 의한 종전자산가액 보정으로 인하여 권리가액
에 큰 변동이 없어 종전자산 가액의 절대치가 높은 경우라도 조합원 분담금이 줄어들지 않으며 반대로 낮더라

도 분담금이 높아지지 않는다. 테마사 | ‘제일’이 ‘제일’했다
따라서 종전자산에 대한 감정평가는 금액의 개인별 절대치가 중요한 것이 아니며 오히려 종전자산에 대한 절
대금액보다는 개별 조합원 간의 상대적 균형이 중요하다는 것을 알 수 있다. 특히 유형이 다양한 부동산이 정
비사업 구역 내 분포하는 경우 유형 간의 특성을 반영한 상대적 균형이 더욱 중요하다.

결국에는 관리처분계획에서 종전자산 감정평가는 출자 조합원별로 전체 출자가액에서 차지하는 상대적 비율
을 결정하는 역할을 한다.

3. 종전자산 감정평가 방법과 유의사항
정비구역으로 지정되면서 용도지역이 변경된 경우에는 ‘감정평가 실무기준’에서 “해당 정비구역의 지정에
따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다”고 규정하고 있는 바 변경되기 전의 용도

지역을 기준으로 평가한다. 그 이유는 용도지역 변경은 정비사업구역 전체 내에 아파트 등을 건설하기 위
해서 변경된 것일 뿐, 종전의 개별 필지에 변경 후 용도지역을 적용해 주택을 신축하기 위한 것이 아니기
때문이다.

도시계획시설에 관한 사항도 이와 유사하다. 개별필지가 도시계획시설도로 등에 저촉됐다면 일반 감정평가
에서는 그 제한 정도를 감안하여 평가함이 원칙이나, 정비구역 지정으로 인한 경우에는 특별한 사정이 없는 한
저촉되지 않은 것으로 보고 평가한다.

정비사업은 종후자산의 조합원분양가와 일반분양가의 격차, 일반분양가에서 준공시점 등에서 발생될 것으로
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예상되는 프리미엄, 청약당첨에 대한 리스크가 없는 점 등이 작용해 사업시행으로 인한 분양권 프리미엄이 발
생하는 경우가 많다. 이러한 프리미엄은 종전자산 평가시점이 아닌 일반분양 시점에서 일차적으로 실현되는

것으로 미래에 발생하는 것이지만 사전에 종전부동산의 거래에 선반영되어 거래될 수 있다.
그러나 종전자산 감정평가가액에는 거래가액에 프리미엄이 선반영되어 있는 부분은 포함되기 어렵다고 할 것
이다. 즉 미래에 발생하는 수익은 그 수익의 실현시점에서 누리는 것이며 출자가액을 결정하는 감정평가에서
금액을 확정할 수 없는 미래수익을 반영하는 것은 부적절하기 때문이다. 따라서 종전자산평가 시점에서 구역

내 거래사례에 대하여는 구역 내 거래사례에 대한 시계열적 분석과 인근지역 부동산가격 추의와 면밀한 분석
을 통하여 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.
마지막으로 종전자산 평가는 조합원 간의 상대적인 출자비율을 정하는 것이고 평가금액에 비례율을 곱해 권

리가액이 결정되므로 전체적으로 평가액의 높고 낮음이 분담금의 증감을 결정하지 않는다. 관리처분 관련 민
원 등을 사전에 예방하기 위해 업무를 준비함에 있어 이러한 종전자산 평가금액과 개별 분담금의 상관관계에
대한 이해가 선행되어야 한다. Theme 2 | 제일이 걸어온 길