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의 시장가치 만큼을 현금으로 받는 것이다.
정비사업에서 종전자산의 종후자산으로의 변환 관계는 다수의 판례에서도 찾아볼 수 있다.
예를 들어 조합이 사업시행자가 되는 정비사업은, 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하
고 공사비 등을 투입하여 구 주택을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음, 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고
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나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며, 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을
조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청
산금으로 수수하여 정산하는 것을 그 기본 골격으로 한다(출처 : 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018두48922).
판례에서 보듯 실무에서 출자가액을 정함에 있어 조합원별로 출자하는 부동산의 유형이 다를 수 있고 그 가액
에 대한 다툼이 발생할 수 있다. 따라서 도시 및 주거환경정비법 등의 관계법령에서는 객관적인 제3자인 감정
평가업자가 그 출자가액을 산정하도록 규정하고 있다.
종후자산가액(조합원분양가)에 영향
정비사업에서 종전자산의 가액은 토지원가로서의 성격을 지니면서 건축공사비와 함께 사업에 필요한 주요 비
용이다. 종전자산가격은 조합원의 출자가액 기능 외에도 조합원이 분양받는 종후자산의 가액과 연결되기 때
문에 토지원가로서의 종전자산가액의 의미를 이해하는 것이 중요하다.
정비사업에서 종전자산가액이 원가로서 조합원의 종후자산가액(즉 조합원 분양가)과 연결된다는 것은 아래
의 관련 규정에도 나타나 있다.
대표적으로 도시 및 주거환경정비법 제89조(청산금 등) 제3항, 제4항 및 동법 시행령 제76조(청산기준가격의
평가) 제2항, 제3항에 근거하여 감정평가 실무기준 730(도시정비평가), 3.2(종후자산의 감정평가) 제2항에서
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‘종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수
요성, 총사업비 원가 등을 고려하여 감정평가한다.’고 규정하고 있다. 여기서 총사업비 원가에는 공사비 등 제
반 비용과 종전자산가액이라고 할 수 있는 대지비가 포함된다. 최근 이슈가 된 분양가 상한제에서 분양가를 결
정할 때 택지비, 건축비, 기타 사업에 소요되는 비용을 고려해 산정하는 것과 유사한 구조다.
따라서 개별 조합원의 입장에서는 종전자산가액 수준이 높으면 관리처분에서 자신의 분담금을 줄이는 효과가
있다고 생각할 수 있으나 실제로는 원가의 상승에 따른 사업비 증가로 이어져 종후자산평가액(조합원분양가)
을 높이는 결과로 이어질 수 있다.
종전자산가액과 권리가액
정비사업의 총체적인 손익이 반영된 조합원의 개인별 권리가액은 ‘조합원 개인별 종전자산가액×비례율’ 산식
으로 산출한다. 드디어 조합원은 분양신청 한 종후자산에 대한 가액(조합원분양가)에서 권리가액을 공제(즉
조합원분양가-권리가액)함으로써 당해 정비사업을 통하여 출자한 대가로서 분담금과 환급금을 알 수 있다.
비례율 산식을 간략히 보면 ‘비례율=(총수입-총비용)/종전자산총가액’이다. 여기에서 비례율은 정비사업의
총체적인 손익이 반영된 조합원 개인별 권리가액을 산정함과 동시에 조합원의 종전자산가액을 보정한다. 즉
비례율이 100%이면 종전자산가액=권리가액이고 100% 미만이면 종전자산가액 > 권리가액, 100% 초과면 종
전자산가액 < 권리가액으로 나타난다.
그러나 설명의 편의를 위해 다른 조건은 일정하다고 가정하고 상기 권리가액 산식을 연결(권리가액=조합원
개인별 종전자산가액×[(총수입-총비용)/종전자산총가액])하여 보면 종전자산가액과 비례율은 반비례 관계
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