Page 175 - 제일감정평가법인 50년사

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정비사업에서 종전자산가격의 의미와 평가방법 테마사 | ‘제일’이 ‘제일’했다

김영순 감정평가사

재개발·재건축 등 정비사업은 법률의 문언·취지·체계 및 판례 등을 참고하여 정리하면 ‘정비구역 내의 토지 등

소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동
주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 종전자산 출자 비율에 따라 나누어 가지는
사업’이다. 여기서 정비사업에 참여를 희망하는 조합원에 대하여 사업의 손익에 대한 배분기준이 되는 출자금액
의 산정이 필요하게 된다. 감정평가와 관련하여서는 일반적으로 출자금액의 산정이 곧 종전자산평가이다.

따라서 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자금액의 비율을 정하기 위한 것으로서 가장 큰 의미를 갖
게 되며, 그 외에도 종전자산평가금액이 정비사업에 참여하는 이해당사자들에게 서로 다른 의미로 해석되어
진다는 면에서 종전자산평가 시 해당 부동산 자체에 대한 분석과 더불어서 종전자산가격의 의미에 대한 이해

가 동시에 필요하다.

종전자산평가의 이해

1. 관련 규정
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종전자산 및 종전자산평가와 관련이 있는 관리처분계획을 규정하고 있는 도시 및 주거환경정비법 제74조 전
반을 요약하면 ‘감정평가업자는 분양대상 조합원별 종전의 토지 또는 건축물(이하 ‘종전자산’이라 함)에 대해

사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격과 분양예정 대지 및 건축물의 추산액(이하 ‘종후자산’이라
함)을 평가하고, 사업시행자인 조합은 정비사업비의 추산액 등을 산정하여 그에 따른 조합원 분담규모 및 분
담시기 등이 포함되는 관리처분계획을 수립‘하도록 하고 있다.
이러한 일련의 과정에서 조합원에 대하여는 종후자산가액에서 종전자산가액 × 비례율(%)을 곱한 권리가액

을 차감해 조합원별 분담금 또는 환급금의 결정이 관리처분계획의 핵심 내용이며 종전자산평가는 관리처분계
획 수립을 위한 첫 단추라고 볼 수 있다.

2. 종전자산가격의 의미
현물출자가액의 결정
조합원별 종전자산가격은 정비사업에서 발생하는 손익에 대하여 배분기준이 되는 출자금액으로서 의미가 있

다. 일부 전문지식이 결여된 경우 종전자산평가를 보상금액을 산정하는 것으로 잘못 해석하는 경우가 있는데
이것은 관리처분계획에서 종전자산가격의 기능을 잘못 이해하는 데서 벌어진다. 정비사업에서 조합원은 사업
시행자인 조합에 대해 자신이 소유한 부동산을 보상받고 끝나는 것이 아니라 현물로 출자하고 반대급부로 종

후자산을 분양받는 등 사업의 직접참여자다. 반면 현금청산자는 자신의 소유 부동산을 현금청산(보상)을 통해 Theme 2 | 제일이 걸어온 길
조합에 소유권을 양도하되 현금청산금 이외의 분양받는 물건은 따로 없다. 즉 현물출자하는 경우에는 종전자
산이 바로 현금으로 환가되는 것이 아니라 종후자산의 형태로 변환되는 것이고, 현금청산자는 바로 종전자산