Page 174 - 제일감정평가법인 50년사

필요가 있다고 보는 견해도 있다. 그런데 재정사업 등의 사업타당성을 검토하는 경우 투입되는 비용에 비해 사
업을 통해 창출되는 사회경제적인 이익이 얼마나 되는지도 중요하다. 만약 용도변경 등 여러 요인에 의한 토지

가치 상승을 타당성조사에서 반영한다면, 사업의 본질적인 이익과 비교하여 토지가치 상승이 오히려 비중이
클 수도 있을 것이다. 즉 사업타당성조사가 사업을 통해 그 사업의 본질적인 가치 증분을 목표로 하여 판단한
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다면, 단순한 토지가치 상승을 반영하는 것은 적절치 않을 수 있다. 사업의 본질적인 목표와 달리 부수적 또는
간접적으로 파생되는 토지가치 상승은 토지의 근본적인 가치가 상승한 것이 아니라 화폐적인 가치의 상승으

로 파악하여, 근본적 또는 물리적 변동과는 별개로 보는 것이다.
그런데 토지의 경우 다른 재화와는 달리 물리적으로 처음부터 존재하였고, 특수한 경우를 제외하고는 물량을

더 증가시킬 수 없는 특수한 재화이다. 따라서 관점에 따라서는 토지를 공공재로 보아 타당성조사에서 그 가치
를 반영하는 것이 타당하지 않다고 보는 견해도 있다. 그러나 현재의 타당성조사의 경우 토지는 무한정 여러
가지 용도로 이용할 수도 없고, 특정 시점에서는 특정한 용도로만 이용하는 것이기 때문에, 다른 용도로 활용
하지 못해 발생하는 기회비용을 반영토록 하고 있다. 따라서 토지의 활용도가 변경된다면 이를 어느 정도는 반

영하고 있다.
한편 택지개발사업이나 산업단지개발사업의 경우 본질적으로 사업의 목표는 토지의 활용도를 변경하는 것이
다. 이 경우 타당성조사에서는 토지 활용도 변경에 따라 토지의 사용가치를 편익에 반영하는 것이 일반적이다.

이러한 상황에서 볼 때 일부 재정사업의 타당성조사에서 토지 활용도 변경을 어떻게 볼 것인지에 대해서는 추
가적인 논의가 필요하다.
예를 들어, 도심지역의 소규모 도로사업은 교통흐름을 개선하는 것과 함께 본질적으로 도로의 폭을 확장하는

사업인데, 확장된 도로에 접하여 토지의 사용가치가 상승했다면, 그 사용가치의 증분을 사회적 편익으로 볼 수
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있는가의 쟁점이 발생할 수 있다. 토지 활용도는 여러 가지 특성에 의해 영향을 받는데, 가장 핵심적인 특성은
용도지역, 이용상황 그리고 도로조건이다. 이 중에서 용도지역 및 이용상황의 변화는 도로확장 사업과는 별개

로 정책적인 판단이나 경제적인 판단으로 변경될 수 있는데 반해, 토지에 접하는 도로가 물리적으로 확장된다
는 것은 도로사업의 본질적인 내용이다. 따라서 소규모 도로사업의 경우 택지개발사업이나 산업단지개발사업
과 같이 토지의 사용가치 증분을 편익에 반영할 필요가 있다. 다만 언급한 것과 같이 당해 사업이 토지의 사용
가치 증가를 본질적인 사업목표로 하는가에 대한 논의는 보다 심도있게 이뤄져야 할 것이다.

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