Page 173 - 제일감정평가법인 50년사

보상범위 및 세부내역에 대한 구체적인 사항이 확정되지 않은 상황에서 진행하는 감정평가는 진행 시기에 따
른 변수, 세부내역의 불확실성 측면에서 문제가 발생할 수 있다. 또한 사전표본 감정평가는 향후 실제 용지보

상비 감정평가가 이뤄질 때 결과치의 오차에 대한 논란이 커질 수 있다. 공식적인 사전표본 감정평가 역시 정 테마사 | ‘제일’이 ‘제일’했다
식 감정평가와 차이가 없다는 점에서 향후 실제 감정평가 결과치의 범위를 사전적으로 제한하는 기능으로 변
질될 가능성도 배제하기 어렵다.
이에 대한 대안으로서, 외부 전문기관을 통해 용지비를 추정하는 방법은 용역의 구체적인 내역과 범위에 따라

그 수준의 차이는 있겠지만, 타당성조사 단계에서 현실적으로 고려해 볼 수 있는 방법이다. 외부 전문기관 용
지비 추정방법은 엄격하게 법적으로 정해진 감정평가방법에 비해 다소 유연한 접근을 할 수 있어, 타당성조사

의 성격에 부합하는 측면이 있다. 감정평가 방법은 감정평가 관련 법령에 규정되어 있어 접근하는 방법이 제한
적이며, 향후 사업의 전망이나 전문가적 판단 등의 정성적 요소를 고려하는 데 한계가 있다. 외부 전문기관의
용지비 추정방법은 개별 토지 및 지장물 등에 대해 유사 가격대를 분류하고, 감정평가선례 및 실거래자료 그리
고 가격참고자료 등을 종합하여 개별 물건별로 용지비를 추정하는 방법이다. 실질적인 접근은 감정평가와 같

지만, 보고서 형식은 감정평가서와 비교해 유연한 접근이 가능하여 부가적인 설명 및 판단 등의 서술도 가능하
다. 다만 외부 전문기관의 용지비 추정방법은 재정사업 타당성조사에 대한 평가자의 이해도 및 경험, 그리고
관점에 따라 판단 수치가 다를 수 있는 문제가 있다. 이를 보완하기 위해서는 타당성조사에 대한 평가자의 전

문성과 서술내용의 합리성 등에 대한 점검이 필수적이다.

경제성분석에서 대두되는 다각적 시각

한편 타당성조사에서는 경제성분석을 통해 사업의 경제성 여부를 판단하기도 한다. 이때 사업을 통해 얻는 가
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치와 사업에 투입되는 가치 또는 본 사업을 통해 포기하게 되는 가치를 비교하게 된다. 타당성조사 등에서 경
제성분석을 하는 경우 토지 등에 대한 용지비는 기회비용을 반영하는 것이 타당하다. 사업의 향후 용도에 따라

토지를 매입하는 경우 사업계획에 제시된 토지에 대해 미시행 대안에서의 토지의 용도지역, 이용상황 그리고
활용도 등에 따라 토지의 기회비용이 영향을 받는다. 사업계획에 따라 용도지역과 이용상황이 변하는 경우 기
회비용을 어떻게 산정할 것인지 논의가 필요하다. 토지를 매입하여 사업을 추진하는 경우 그 매입비에 해당 토
지의 용도 및 이용상황 그리고 미래가치가 반영되어 있다고 볼 수 있으므로, 매입비를 기회비용으로 반영하는

경우도 있고, 재무성분석의 경우 경제성분석과는 별도로 토지의 기회비용을 반영하지 않고 실제 매입비용을
반영할 수도 있다.
경제성분석과 재무성분석의 기본적인 차이는 기회비용으로서 토지의 잠재가격을 고려하느냐, 실제 매입비용

을 그대로 고려하느냐는 차이가 있다. 경제성분석의 경우에는 단순 금전 흐름을 반영하는 것이 아니라, 시 또
는 국가적 차원에서 대상사업을 평가하는 것이기 때문이다. 지자체의 보유 토지를 그대로 사용하여 사업을 추
진하는 경우에도, 기회비용으로서 기존 용도나 타 용도로 활용하거나 매각하여 금전적인 수익을 실현할 수 있

으므로 이에 대해서도 고려할 항목이다.
그런데 재정사업 중 토지 등의 이용을 통해 추진하는 사업의 경우 토지는 기회비용으로서 투입되는 가치
로 판단하고, 향후 그 불변가격 그대로 잔존가치로서 (-)비용으로 반영하는 것이 일반적이다. 토지가 용도

변경 되거나 다르게 활용되더라도 본 사업에 중점을 둔 사업타당성이라는 관점에서는 토지가치의 증감을 Theme 2 | 제일이 걸어온 길
반영하는 것은 적절치 않다.
반면 본 사업을 통한 용도변경 등 다양한 요인을 통해 토지 가치가 상승했다면, 사업타당성에서 이를 반영할