Page 61 - 수산가족 2023 WINTER

2023. Winter 61

새내기 직장인 ‘김차인’ 씨는 확정일자 안 받으면
직장 근처에 전셋집을 얻어 생활하고 있다. 전세금 깎아주겠다고 하는데, 응해도 될까?

그런데 얼마 전 원하던 곳으로 이직에 성공, 마침 전세 계약 기간도 끝 A. 확정일자를 받지 않으면 ‘우선변제권’이 인정되지 않기
날 때가 다 되어 이사를 가려고 한다. 그런데 최근 전세 사기 피해사례 에, 부동산이 경매에 넘어가게 된다면 저당권자에게 먼
가 늘어나고 있다는 것을 뉴스에서 본 김차인 씨. 만약 집주인이 보증 저 변제되어 남은 대금이 없는 경우 보증금을 날리게 될 수 있다.
금을 돌려주지 않는다면 김차인 씨는 어떤 법적 조치를 할 수 있을까? 월세 몇 푼 아끼려다가 보증금을 모두 날리게 될 수 있으니, 반드
시 전입신고와 확정일자는 마쳐야 하겠다.
A. 집주인에게 임대차보증금을 반환 청구하기 위해서는, 일단
임대차 계약이 해지되어야 한다. 그런데 임대차 계약상의 계
약 기간이 지나더라도, 임대인과 임차인이 서로 아무런 말을 하지 않고 알아두면 좋은 주택임대차 법률 Tip
넘어 갔다면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신이 된다. 따라서 계약 기간
이 끝날 때 보증금 반환 청구하기 위해서는 우선 계약 해지 통보를 해 ① 임차인은 임대차 계약 기간을 1년으로 했더라도 주임
법에 의해 임차인은 최소 2년의 계약 기간을 보장 받게
야 하고, 이 통보는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
된다. 따라서 임차인은 주임법에 따라 2년을 주장할 수
의 기간에 해야 한다. 만약 이 기간을 놓쳐 묵시적 갱신이 되었다면, 계 도 있고, 원래 계약대로 1년의 기간을 주장할 수도 있다.
약해지를 통보한 시점으로부터 3개월이 지나서 계약이 해지된 것으로
본다. ② 보증금을 받지 않고 이사를 하면 종전에 취득한 대항
력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받지 못하
계약이 적법하게 해지되었다면 보증금 반환을 청구할 수 있다. 집주인
게 될 수 있으니, 이 경우 ‘임차권등기명령제도’를 이용하
이 이에 응하지 않는다면 당연히 임대차보증금 반환청구 소송을 제기
도록 하자.
할 수 있다. 그런데 민사소송은 시간이 무척 오래 걸리기 때문에, 더 간
이한 지급명령 신청제도를 활용하는 것이 좋다. 지급명령이 확정되면 ③ 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지
판결과 동일한 효력을 가지기 때문에 임대인의 재산에 바로 집행(압류, 해야 할 의무가 있으므로 보일러 등이 고장이 나서 임차
인의 돈으로 수리하였다면, 임대인에게 비용 지급을 청
경매)을 할 수 있다. 다만, 임대인이 임차인의 지급명령 신청에 대해 이
구할 수 있다.
의를 제기하면 보통의 민사소송 절차로 넘어가기에, 서로 간에 다툼이
있어서 이의를 제기할 것이 확실하다면 처음부터 민사소송으로 제기
하는 것이 오히려 시간을 줄이는 데 도움이 될 것이다.
문제는 소송이든, 지급명령 신청 절차이든 이겼음에도 임대인의 재산
이 없어서 집행을 할 수 없게 되는 경우에 발생할 것이다. 이때 새로 이
사를 해야 해서 집을 비워야 하는 경우라면 반드시 임차권등기명령 신
청을 해두도록 하자. 이사를 하게 되면 임차인으로서 대항력을 상실하
게 되어, 임대인의 건물이 경매에 넘어가는 경우 보증금을 돌려받지 못
하는 최악의 상황이 생길 수 있기 때문이다. 또한 임대인을 압박할 수
있는 수단으로 사기죄 등으로 형사고소를 하는 것을 고려해 볼 수 있
다. 수사 과정에서 임대인의 채무 상태가 매우 좋지 않다고 밝혀진다면
실제 처벌에 이를 수 있고, 그렇지 않다고 하더라도 상당한 압박 카드
로 사용할 수 있기 때문이다.
이는 모두 보증금을 받지 못하게 된 다음에 고려할 수 있는 법적 조치
들이다. 그런데 결론에 이르기까지 시간이 오래 걸리고, 모두 받을 수
있다는 보장도 없으니 가장 좋은 것은 미연에 불상사를 방지하는 것이
다. 주택도시 보증 공사(HUG)나 SGI서울보증에서는 전세금 반환보증
보험 제도를 운용하고 있다. 집주인이 보증금을 내주지 않을 때, 보증
공사에서 대신 돈을 내주는 것이기에 소중한 보증금을 보호하는 데 실
질적인 도움이 될 것이다.

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