Page 57 - 수산가족 2022 SUMMER

글. 곽준호 변호사(법무법인 청)

김차인 씨는 최근 들어 걱정거리가 하나 늘어났다.
걷잡을 수 없는 물가 인상에 오르지 않은 것은 월급밖에 없는데, 작년에 계약한 전셋집의 집주
인이 “얼마 전 주변 전세 시세가 많이 올랐으니 보증금을 올려달라”고 요구한 것이다. 김차인 씨
도 차곡차곡 저축과 재테크를 하여 내후년도에는 내 집 마련하려고 했는데, 집주인의 요구를 들
어주면 자금 마련 계획에 차질이 생기는 것이다.

Q. 김차인 씨는 집주인의 요구를 들어줘야 할까?
A. 임대차 계약 체결 후 1년 이내에는 보증금 증액 요구할 수 없어
위 사례의 정답은 작년에 임대차 계약을 체결한 김차인 씨는 집주인의 요구를 들어줄 필요가 없
다는 것이다. 「주택임대차보호법」(이하 ‘주임법’)에 의하면 임대차 계약 체결 또는 보증금을 증
액한 지 1년 이내에는 보증금 증액 청구를 할 수 없다. 김차인 씨는 작년에 임대차 계약을 체결
했기 때문에 위 주임법에 따라 집주인의 요구를 거절할 수 있는 것이다. 한편, 김차인 씨가 임대
차 계약을 체결한 지 1년이 지난 이후에도, 집주인은 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과
하여서는 증액 청구를 할 수 없다.

김차인 씨가 보증금 증액 요구를 거절하자,
집주인은 “다음번 계약 때는 보증금을 월세로 전환하겠다”고 으름장을 놓았다. 김차인 씨는
이번 계약이 끝나기 전에 내 집 마련을 해서 이사 갈 계획이지만, 혹시나 차질이 생긴다면 어
떻게 해야 할지 고민이다.

알아두면 좋은
주택임대차 법률 Tip Q. 집주인의 요구는 정당한 것일까?

① 보증금을 받지 않고 이사 하면 종전에 취득 A. 임차인의 동의 없는 월세 전환은 불가능해
한 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금 세금 부담이 늘어나면서 전세를 월세 또는 반전세로 전환하려는 집주인들이 늘어났다. 그러
을 돌려받지 못하게 될 수 있으니, 이 경우 ‘임
나 개정된 주임법에 의하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것
차권등기명령제도’를 이용하도록 하자.
으로 보기 때문에 임차인의 동의가 없는 한 불가능하다. 따라서 김차인 씨도 집주인의 요구를
② 임차인은 임대차 계약 기간을 1년으로 했 거절하면 월세를 내지 않아도 된다.
더라도 주임법에 의해 임차인은 최소 2년의 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주임법에 따른 ‘법정전환율’이 적용된다. 여기서 법정전
계약 기간을 보장 받게 된다. 따라서 임차인은
환율이란, 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 보증금의 일부를 원 단위 차임으로
주임법에 따라 2년을 주장할 수도 있고, 원래
계약대로 1년의 기간을 주장할 수도 있다. 전환하는 경우에는 현재 최대 3.25% 이하의 법정전환율이 적용된다. 예를 들어서 전세보증금
이 4억 원이었다고 해보자. 임대료 상한 제한에 따라 최대 5%인 2천만 원을 증액하고자 하는
③ 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 상
데, 이를 월세로 받고 싶은 경우 법정전환율에 따라 2천만 원의 3.25%인 65만 원만 증액할 수
태를 유지해야 할 의무가 있으므로 보일러 등
있는 것이다(월 5만 4천 원). 월세로 전환하겠다고 하여 무조건 올릴 수 있는 것은 아니니, 김
이 고장 나서 임차인의 돈으로 수리하였다면,
임대인에게 비용 지급을 청구할 수 있다. 차인 씨가 곤란을 겪을 일은 적겠다.

“지금까지 여러 번 들어도 헷갈리기만 하는 「주택임대차보호법」의 내용을 사례를 통해 알아보았습니다. 하늘 높은지
곽준호 변호사의
모르고 치솟는 집값, 달라진 정권에서는 김차인 씨도 마음 놓고 내 집 마련을 위해 노력할 수 있는 사회가 되길 기대
법률 조언 한 마디
해봅니다.”

vol. 22 57 SOOSAN Family Magazine